Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? 2026 Kapsamlı Rehber

Ev satın almak, çoğu kişi için hayatındaki en önemli finansal kararlardan biridir. Ancak doğru evi bulmak yalnızca fiyatına ve görünüşüne bakmak anlamına gelmez. Tapu kayıtlarından binanın teknik durumuna, konumdan aidata, iskândan kredi koşullarına kadar birçok detayın satın alma kararından önce incelenmesi gerekir.

Peki ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Bu rehberde ev satın almadan önce kontrol etmeniz gereken en önemli noktaları adım adım ele alıyoruz.

1. Öncelikle Bütçenizi Belirleyin

Ev aramaya başlamadan önce gerçekçi bir bütçe oluşturmak ilk adımdır.

Sadece evin satış fiyatını hesaplamak yeterli değildir. Satın alma sürecinde tapu işlemleri, taşınma, tadilat, sigorta, ekspertiz, krediyle ilgili giderler ve diğer masraflar da ortaya çıkabilir.

Bu nedenle bütçenizi belirlerken şu soruları kendinize sorun:

• Evin peşinatı için ne kadar bütçem var?
• Konut kredisi kullanacak mıyım?
• Aylık kredi taksidini rahatlıkla ödeyebilir miyim?
• Ev için yapılması gereken tadilat var mı?
• Aidat ve diğer aylık giderler ne kadar?
• Satın alma işleminden sonra ne kadar nakit rezervim kalacak?

Kredi kullanmayı düşünüyorsanız, bankaların güncel koşullarını ve kredi değer oranlarını ayrıca incelemek gerekir. BDDK, 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla konut kredilerinde kredi değer oranı ve azami kredi tutarlarına ilişkin yeni bir düzenleme yayımladı.BBDDK+1

2. Evin Konumunu Sadece Bugüne Göre Değerlendirmeyin

Bir evin değerini belirleyen en önemli faktörlerden biri konumudur.

Evi gündüz görmek tek başına yeterli değildir. Mümkünse bölgeyi farklı saatlerde ziyaret edin.

Şunları araştırın:

• Toplu taşıma imkanları
• Hastane ve sağlık kuruluşları
• Okullar
• Market ve alışveriş merkezleri
• Ana ulaşım yolları
• Otopark imkanları
• Gürültü seviyesi
• Sosyal alanlar
• Bölgedeki yeni yapılaşmalar
• Belediyenin planladığı projeler

Özellikle yatırım amacıyla ev alıyorsanız, yalnızca bugünkü fiyatı değil, bölgenin gelecekteki gelişme potansiyelini de değerlendirmek önemlidir.

3. Tapu Kaydını Mutlaka Kontrol Edin

Ev satın alırken en önemli kontrollerden biri tapu kaydıdır.

Satın alacağınız taşınmazın tapu bilgilerinin gerçekten satışa konu olan bağımsız bölüme ait olduğundan emin olun.

Tapu ve Kadastro işlemleriyle ilgili bazı bilgilere e-Devlet üzerinden de erişilebilmektedir.Ee-Devlet

Özellikle şu konuları kontrol etmek önemlidir:

• Taşınmazın niteliği
• Bağımsız bölüm bilgileri
• Kat bilgisi
• Arsa payı
• Malik bilgileri
• İpotek
• Haciz
• Şerh
• İrtifak hakkı
• Diğer takyidatlar

Tapu üzerinde bulunan bir ipotek, haciz veya şerhin satış açısından ne anlama geldiğini uzman desteğiyle değerlendirmek gerekebilir.

4. Kat Mülkiyeti mi, Kat İrtifakı mı?

Ev satın alırken tapunun niteliğine dikkat etmek gerekir.

İlanlarda sıkça "kat mülkiyetli" veya "kat irtifaklı" ifadeleriyle karşılaşabilirsiniz. Bu iki kavram aynı anlama gelmez.

Bu nedenle satış öncesinde:

• Tapunun niteliğini,
• Binanın mevcut durumunu,
• Proje ile fiili durumun uyumunu,
• Belediyedeki yapı ve ruhsat bilgilerini

kontrol etmek faydalıdır.

Özellikle eski veya üzerinde değişiklik yapılmış binalarda yalnızca ilan bilgilerine güvenmek yerine resmi kayıtların incelenmesi önemlidir.

5. İskân Belgesini Kontrol Edin

İskân, binanın yapı kullanma izin belgesiyle ilgili önemli bir konudur.

Ev satın almadan önce binanın yapı kullanma izin durumunu öğrenmek gerekir.

Satın almak istediğiniz ev için:

"Bu binanın iskânı var mı?"

sorusunu mutlaka sorun.

Ayrıca yalnızca satıcının veya emlak ilanının verdiği bilgiyle yetinmeyip ilgili belediyeden gerekli kontrolleri yapmak daha güvenlidir.

6. Binanın Deprem ve Yapı Güvenliğini Araştırın

Türkiye'de ev satın alırken yalnızca evin iç özelliklerine bakmak doğru değildir.

Binanın:

• Yapım yılı
• Yapı sistemi
• Ruhsat durumu
• Projesi
• Daha önce geçirdiği tadilatlar
• Taşıyıcı sistemine müdahale edilip edilmediği
• Varsa güçlendirme çalışmaları
• Riskli yapı tespiti bulunup bulunmadığı

gibi konuları araştırılmalıdır.

Özellikle eski binalarda profesyonel teknik inceleme büyük önem taşır.

Bir binanın yalnızca yeni olması tek başına güvenli olduğu anlamına gelmediği gibi, eski olması da tek başına riskli olduğu anlamına gelmez. Yapının teknik durumu uzmanlar tarafından değerlendirilmelidir.

7. DASK Durumunu Kontrol Edin

Ev satın alırken Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) konusunu da kontrol etmek gerekir.

DASK'ın resmi açıklamalarına göre Zorunlu Deprem Sigortası, belirli şartları sağlayan meskenleri deprem ve deprem kaynaklı bazı risklere karşı güvence altına alan bir sistemdir.DDASK+1

2026 yılı için güncel Zorunlu Deprem Sigortası tarife ve talimatı 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete düzenlemesiyle yayımlanmıştır.DDASK

Ev satın almadan önce:

• Mevcut DASK poliçesini,
• Poliçenin geçerlilik durumunu,
• Taşınmaz bilgilerinin poliçeyle uyumunu

kontrol etmek faydalıdır.

8. Evin Fiziksel Durumunu İnceleyin

Evi gezerken yalnızca boya, mutfak ve dekorasyona odaklanmayın.

Şu detayları kontrol edin:

• Duvarlarda çatlak veya rutubet
• Tavanda su izleri
• Pencerelerin durumu
• Kapıların kapanması
• Su basıncı
• Elektrik tesisatı
• Isıtma sistemi
• Klima altyapısı
• Doğalgaz tesisatı
• Banyo ve mutfakta su sızıntısı
• Zeminlerin durumu

Mümkünse evi bir kez daha farklı bir saatte ziyaret edin.

Gündüz fark edilmeyen gürültü, trafik veya çevresel sorunlar akşam saatlerinde daha belirgin olabilir.

9. Aidat ve Apartman Giderlerini Öğrenin

Özellikle site içerisinde bulunan evlerde aidat önemli bir aylık giderdir.

Evi satın almadan önce:

• Aylık aidat ne kadar?
• Aidatın içinde hangi hizmetler bulunuyor?
• Yakın zamanda aidat artışı yapılmış mı?
• Apartmanın veya sitenin borcu var mı?
• Büyük bir bakım veya yenileme planlanıyor mu?
• Asansör, güvenlik, havuz ve otopark gibi hizmetlerin maliyeti nedir?

gibi soruların cevaplarını öğrenin.

Düşük fiyatlı görünen bir evin yüksek aidatı olması, uzun vadede toplam maliyeti ciddi şekilde artırabilir.

10. Evin Gerçek Değerini Araştırın

Bir evin ilan fiyatı ile gerçek piyasa değeri aynı olmayabilir.

Aynı bölgede bulunan benzer evleri karşılaştırın.

Örneğin:

• Aynı mahalledeki benzer metrekareli evler
• Aynı binadaki diğer daireler
• Bina yaşı
• Katı
• Cephe
• Manzara
• Otopark
• Isıtma sistemi
• Balkon
• Tadilat durumu

gibi özellikleri birlikte değerlendirin.

Metrekare fiyatı karşılaştırması yaparken de yalnızca ilan fiyatına değil, evin özelliklerine ve konumuna bakmak gerekir.

11. Ekspertiz Raporunu Önemseyin

Özellikle konut kredisi kullanılacaksa ekspertiz süreci önemli hale gelir.

Ekspertiz yalnızca "ev kaç TL eder?" sorusuyla sınırlı düşünülmemelidir. Taşınmazın çeşitli özellikleri ve hukuki/teknik durumları açısından da değerlendirme yapılması önemlidir.

Kendi kararınızı verirken:

• Evin piyasa değerini,
• Fiziksel durumunu,
• Konumunu,
• Tapu ve proje durumunu

birlikte değerlendirin.

Ekspertiz sonucunun satış fiyatıyla aynı olması gerekmez.

12. Konut Kredisi Kullanacaksanız Önceden Hesap Yapın

Konut kredisi kullanacak kişiler için kredi koşulları satın alma kararının önemli bir parçasıdır.

Kredi başvurusu yapmadan önce:

• Ne kadar peşinatınız olduğunu,
• Ne kadar krediye ihtiyaç duyduğunuzu,
• Aylık taksit tutarını,
• Toplam geri ödeme tutarını,
• Krediye bağlı masrafları

hesaplayın.

Ayrıca yalnızca bir bankanın teklifine bakmak yerine farklı bankaların güncel tekliflerini karşılaştırmak faydalı olabilir.

2026 yılında konut kredilerine ilişkin kredi değer oranları konusunda BDDK tarafından güncel düzenleme yapılmış olması nedeniyle, kredi kullanacak kişilerin işlem öncesinde güncel resmi düzenlemeleri kontrol etmesi önemlidir.BBDDK+1

13. Satın Alma Masraflarını Baştan Hesaplayın

Ev fiyatı, toplam satın alma maliyetinin tamamı değildir.

Satın alma sürecinde ortaya çıkabilecek giderler arasında:

• Tapu harcı
• Döner sermaye ve ilgili işlem giderleri
• Ekspertiz giderleri
• Krediye bağlı giderler
• Sigorta giderleri
• Taşınma masrafları
• Tadilat giderleri
• Emlak hizmet bedeli

gibi kalemler bulunabilir.

Bu nedenle "Ev için 3 milyon TL bütçem var" demek yerine, tüm satın alma süreci için toplam bütçeyi hesaplamak daha doğru olur.

14. Emlak İlanındaki Bilgileri Doğrulayın

Bir emlak ilanındaki bilgiler karar vermek için başlangıç noktasıdır; tek başına yeterli değildir.

İlanda yazan:

• Net ve brüt metrekare
• Kat bilgisi
• Bina yaşı
• Isıtma sistemi
• Aidat
• Otopark
• Tapu durumu
• İskân durumu
• Cephe
• Oda sayısı

gibi bilgileri mümkün olduğunca yerinde ve resmi kayıtlarla doğrulayın.

Özellikle "masrafsız", "yatırımlık", "kaçırılmayacak fırsat" gibi pazarlama ifadelerini somut bilgilerle desteklemeden değerlendirmeyin.

15. Satıcıya Mutlaka Soru Sorun

Evi beğendiğinizde hemen kapora vermek yerine satıcıya ve varsa emlak danışmanına detaylı sorular yöneltin.

Örneğin:

• Ev neden satılıyor?
• Ev ne kadar süredir satışta?
• Binada herhangi bir sorun var mı?
• Aidat ne kadar?
• Evde kiracı var mı?
• Tapuda herhangi bir ipotek veya şerh bulunuyor mu?
• Binanın iskân durumu nedir?
• Yakın zamanda büyük bir tadilat yapılacak mı?
• Komşuluk ve site yönetimiyle ilgili önemli bir sorun var mı?

Soruların cevaplarını mümkün olduğunca belge ve resmi kayıtlarla desteklemek daha güvenlidir.

16. Kapora Vermeden Önce Dikkat Edin

Beğendiğiniz bir ev için kapora vermeden önce taşınmazın hukuki ve fiili durumunu araştırın.

Özellikle:

• Satıcının taşınmaz üzerindeki hakkını,
• Tapu durumunu,
• İpotek ve haciz gibi kayıtları,
• Satış koşullarını,
• Kaporanın hangi şartlarda iade edileceğini

netleştirin.

Yüksek miktarda ödeme yapmadan önce yazılı bir sözleşme ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek almak, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

17. Ev Alırken En Çok Yapılan Hatalar

Ev satın alırken yapılan bazı hatalar sonradan yüksek maliyetlere neden olabilir.

En sık yapılan hatalardan bazıları şunlardır:

• Sadece evin dekorasyonuna bakmak
• Tapu kaydını incelememek
• İskân durumunu sormamak
• Binanın teknik durumunu araştırmamak
• Aidatı öğrenmeden satın almak
• Sadece ilan fiyatlarını karşılaştırmak
• Kredi taksitini bütçeyi zorlayacak seviyede belirlemek
• Kaporayı araştırma yapmadan vermek
• Satış masraflarını hesaba katmamak
• Evin bulunduğu bölgeyi farklı saatlerde görmemek

Ev Almadan Önce Kontrol Listesi

Satın alma kararından önce aşağıdaki listeyi kullanabilirsiniz:

• Bütçemi belirledim.
• Evin bulunduğu bölgeyi araştırdım.
• Tapu bilgilerini kontrol ettim.
• İpotek, haciz ve şerh durumunu araştırdım.
• Kat mülkiyeti/kat irtifakı durumunu öğrendim.
• İskân durumunu kontrol ettim.
• Binanın teknik durumunu araştırdım.
• DASK durumunu kontrol ettim.
• Aidat ve site giderlerini öğrendim.
• Evin fiziksel durumunu inceledim.
• Benzer evlerin fiyatlarını karşılaştırdım.
• Ekspertiz sürecini değerlendirdim.
• Kredi kullanacaksam toplam maliyeti hesapladım.
• Satın alma masraflarını bütçeme ekledim.
• Kapora vermeden önce gerekli kontrolleri yaptım.

Sık Sorulan Sorular

Ev alırken ilk olarak neye bakılmalı?

İlk olarak bütçenizi ve satın alma amacınızı belirlemelisiniz. Daha sonra konum, tapu durumu, bina güvenliği, iskân, fiziksel durum ve toplam satın alma maliyetini birlikte değerlendirmelisiniz.

Ev alırken tapu neden kontrol edilmeli?

Tapu kaydı, taşınmazın hukuki durumunu anlamak açısından önemlidir. İpotek, haciz, şerh ve benzeri kayıtların satış öncesinde incelenmesi gerekir.

Ev alırken iskân önemli mi?

Evet. Binanın yapı kullanma izin durumu satın alma öncesinde araştırılması gereken önemli konulardan biridir.

Ev alırken DASK gerekli mi?

Zorunlu Deprem Sigortası, mevzuatta belirlenen kapsam dahilindeki meskenler için zorunlu bir sigorta sistemidir. DASK'ın resmi kaynaklarında kapsam ve güncel uygulamalara ilişkin bilgiler yayımlanmaktadır.DDASK+1

Ev satın alırken ekspertiz yaptırmak gerekli mi?

Ekspertiz, taşınmazın değerinin ve çeşitli özelliklerinin profesyonel şekilde değerlendirilmesine yardımcı olur. Özellikle kredi kullanılan satın almalarda ekspertiz süreci ayrıca önem taşır.

Ev alırken sadece metrekare fiyatına bakılır mı?

Hayır. Konum, bina yaşı, kat, cephe, yapı özellikleri, ulaşım, otopark, aidat ve diğer özellikler de evin değerini etkiler.

Sonuç: Ev Alırken Acele Etmeyin

Ev alırken nelere dikkat edilmeli? sorusunun tek bir cevabı yoktur. Doğru bir satın alma kararı için fiyat, konum, tapu, iskân, bina güvenliği, DASK, ekspertiz, aidat ve finansman koşullarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle yüksek tutarlı bir gayrimenkul satın alırken yalnızca ilan bilgilerine veya sözlü beyanlara güvenmek yerine resmi kayıtları ve gerekli belgeleri kontrol etmek önemlidir.

Unutmayın: İyi bir ev yalnızca güzel görünen ev değildir; hukuki durumu, teknik özellikleri, konumu ve toplam maliyeti sizin için uygun olan evdir.